2025년 10월 15일
주택시장 안정화 대책

주요 규제 내용 요약

  • 2025년 10월 15일 정부는 주택시장 안정을 위한 '주택시장 안정화 대책'을 발표했습니다.
  • 핵심은 규제지역 확대, 대출·금융 규제 강화, 세제 검토, 정비사업 제한 등입니다.
  • 토지거래허가구역 지정은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 효력을 가집니다.

1. 규제 지역 확대 및 토지거래허가구역 지정

조정대상지역 및 투기과열지구 확대

기존 강남 3구(강남·서초·송파) 및 용산구를 포함하여 서울 25개 자치구 전체과 경기도 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 신규 지정했습니다. 대상 경기도 지역: 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남.

토지거래허가구역 지정

위 규제지역으로 지정된 서울 전역과 경기도 12개 지역의 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택을 대상으로 토지거래허가구역으로 지정합니다. 지정 효력은 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일입니다.

토지거래허가구역 지정 시 주택 취득 후 2년간 실거주 의무가 부과되어 갭투자가 금지됩니다.

2. 금융 규제 강화

주택담보대출 한도 차등 축소

  • 15억 원 이하 주택: 최대 6억 원(기존과 동일)
  • 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 주택: 최대 4억 원으로 축소
  • 25억 원 초과 주택: 최대 2억 원으로 대폭 축소
  • 규제지역 내 1주택자 이상은 주택담보대출 금지

기타 금융 규제

  • 스트레스 금리 하한 상향: 기존 1.5% → 3.0%
  • 전세대출 DSR 규제 적용: 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출 시 이자 상환분을 DSR에 반영
  • 은행권 주담대 위험가중치 하한 조기 시행: 15% → 20%, 시행 시점 2026-01 (기존 2026-04 예정)
  • 신용대출 규제: 1억 원 초과 신용대출 보유자는 규제지역 내 주택 구입 1년 제한

3. 세제 관련 검토 및 강화

보유세·거래세 검토

정부는 보유세·거래세 조정 등 세제 합리화 방안을 검토 중입니다. 구체적인 개편 방향과 시기는 시장 영향 및 과세 형평성을 고려해 종합 검토할 계획입니다.

다주택자 세금 중과

  • 취득세: 2주택자 8%, 3주택자 12%로 강화
  • 양도소득세: 2주택자 기본세율+20%p, 3주택 이상 기본세율+30%p 중과 (2026-05까지 유예 가능성)

1세대 1주택 비과세 요건 강화

기존 2년 보유 요건에 더해 2년 거주 요건이 추가됩니다.

4. 정비 사업 및 거래 질서 규제

정비 사업 규제 강화

재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 금지됩니다. 재건축 조합원당 주택 공급 수를 1주택으로 제한합니다.

부동산 불법행위 감독기구 설치

국무총리 소속으로 부동산 불법행위 감독기구를 설치하고, 조사·수사 조직을 운영하여 전세사기·가격 띄우기 등 불법행위를 단속합니다.

자금출처 조사 강화

고가 아파트 취득자, 초고가 주택 거래, 고가 아파트 증여 거래 등에 대해 전수 검증 및 자금 출처 조사를 강화합니다.

정책 배경 및 시장 반응

  • 시장 과열 지속: 이전의 대출 규제(6·27) 및 공급 대책(9·7)에도 불구하고 집값 상승세가 지속되어 추가 대책이 불가피했습니다.
  • 수요 억제 초점: 이번 대책은 투기 수요 차단과 시장 안정화에 초점이 맞춰졌습니다.
  • 시장 반응: 국토교통부 홈페이지 접속 장애 발생, 실수요자 진입 장벽 상승 및 거래 침체 우려 제기.
  • 정치권 반응: '부동산 시장 계엄령', '부동산 문재인 정부 2.0 선언' 등의 비판과 규제 완화를 주장하는 야당의 반발.
  • 효과성 전망: 일각에서는 단기적 효과에 그칠 것이라는 전망도 존재합니다. 세제 강화는 당장은 미포함이나 향후 검토 가능.

자세한 내용은 정부 공식 발표(국토교통부)와 관련 부처 자료를 참고하시기 바랍니다.

작성: 새라알림 (편집팀) · 발행일: 2025-10-15